O síndico é o representante legal do condomínio, responsável pela execução das decisões da assembleia, conservação das áreas comuns, gestão financeira e cumprimento das normas internas. Sua atuação tem respaldo nos arts. 1.347 a 1.356 do Código Civil, complementados por legislações como a Lei nº 4.591/1964 e a Lei nº 14.309/2022, que autoriza assembleias virtuais. A eleição, destituição e remuneração do síndico exigem observância de quóruns legais, transparência nos procedimentos e respeito à convenção condominial. A função envolve responsabilidade civil e penal, sendo essencial a adoção de práticas preventivas, como registro em ata, prestação de contas regular e contratação de seguro de responsabilidade civil.

A propriedade, no direito brasileiro, não é um direito absoluto, estando sujeita à função social prevista no art. 5º, XXIII, da Constituição Federal e no art. 1.228 do Código Civil. Os chamados direitos reais sobre coisas alheias — como servidão, usufruto, uso, habitação, superfície, hipoteca e laje — representam limitações legítimas ao exercício da propriedade, assegurando equilíbrio entre o interesse individual e coletivo. Esses institutos possuem fundamento legal nos arts. 1.225 a 1.233 do Código Civil e exigem registro no cartório de imóveis para produzir efeitos contra terceiros. Garantem funcionalidade, segurança jurídica e organização nas relações patrimoniais, sendo amplamente aplicáveis em contextos imobiliários e condominiais.

As multas condominiais são instrumentos legítimos para garantir o cumprimento das regras e a harmonia em um condomínio. Contudo, nem toda penalidade aplicada é válida, e algumas podem ser consideradas abusivas, ferindo princípios legais e sendo passíveis de anulação judicial. Neste artigo, explicamos quando uma multa condominial ultrapassa os limites da legalidade e como o morador pode se defender.

A multipropriedade imobiliária, regulamentada pela Lei nº 13.777/2018, permite que várias pessoas compartilhem um mesmo imóvel, cada uma com direito exclusivo de uso por períodos determinados. Trata-se de uma forma especial de condomínio, com registro, convenção e administração próprios. Essa modalidade oferece acesso a imóveis de alto padrão com menor custo, sendo comum em regiões turísticas. Apesar das vantagens, como segurança jurídica e valorização patrimonial, apresenta desafios de gestão e questões tributárias específicas. O regime representa uma modernização do conceito de propriedade, voltada ao uso funcional e compartilhado do bem.

Obras em condomínios, conforme o Código Civil (arts. 1.341 a 1.343), são classificadas em necessárias (urgentes, sem aprovação prévia; não urgentes, maioria simples recomendada), úteis (maioria simples) e voluptuárias (2/3 dos condôminos). A aprovação exige convocação clara, orçamentos e atas. Obras em unidades autônomas seguem os arts. 1.336, IV, e 1.342, com laudos e alvarás. O síndico responde civil e criminalmente, devendo garantir licenças e transparência. Sustentabilidade e mediação de conflitos (Lei nº 13.140/2015) promovem harmonia, com suporte da Lei nº 14.309/2022 para assembleias virtuais.

O atraso na entrega de imóveis comprados na planta gera responsabilidade da construtora e garante ao consumidor o direito à indenização por danos materiais e morais. A entrega só se consuma com as chaves, e cobranças como IPTU, condomínio e juros de obra antes disso são abusivas, segundo jurisprudência consolidada do STJ e TJPR.

O síndico é legalmente responsável pelos atos e omissões na gestão do condomínio. Se agir com negligência, abuso de poder ou descumprir deveres previstos no Código Civil, pode ser responsabilizado civilmente e ter que indenizar o condomínio ou condôminos. A jurisprudência reconhece essa responsabilidade em casos de má gestão, aplicação indevida de multas, omissão em manutenções e falta de prestação de contas. Para evitar riscos, o síndico deve atuar com transparência, apoio técnico e respeito às normas internas.

A legislação brasileira proíbe práticas vexatórias contra condôminos inadimplentes, como a exposição pública do nome e a restrição ao uso das áreas comuns. O Código Civil e a Constituição Federal garantem o direito à propriedade, à intimidade e à dignidade, limitando a atuação do síndico e da administração condominial.

Decisões do STJ consideram abusiva qualquer medida que impeça o uso de áreas comuns ou serviços essenciais.

A permanência de animais de estimação em condomínios não pode ser proibida de forma genérica. O STJ entende que cláusulas que vedam pets sem justificativa concreta violam o direito de propriedade e a dignidade da pessoa humana. O condomínio pode impor regras para garantir a convivência, mas o tutor tem o direito de manter o animal em sua unidade, desde que não cause prejuízo à coletividade.

O STJ reconheceu que condomínios residenciais podem proibir locações por temporada, desde que haja previsão expressa na convenção. Na ausência dessa proibição, o proprietário pode alugar, desde que respeite o regimento interno e não prejudique o sossego ou a segurança dos demais condôminos (REsp 1.884.483/PR e REsp 1.954.824/MG).

O uso exclusivo de áreas comuns em condomínios é exceção à regra do uso coletivo e exige previsão expressa na convenção ou autorização unânime em assembleia. O STJ tem decidido que a mera tolerância não gera posse nem direito adquirido, afastando a usucapião, mas admite a validade quando há autorização formal. A formalização adequada é essencial para evitar litígios, preservar a convivência e assegurar a valorização do patrimônio condominial.

A convivência em condomínio, por sua natureza, exige a harmonização de direitos e deveres individuais em prol do bem-estar coletivo. No entanto, o dia a dia pode trazer desafios que, se não forem adequadamente gerenciados, podem evoluir para situações de extrema gravidade, comprometendo a segurança e a tranquilidade de todos.