O papel do síndico no direito condominial brasileiro: eleição, destituição e remuneração

1. Introdução: o papel estratégico do síndico

O síndico é o representante legal do condomínio, responsável por executar decisões da assembleia, zelar pela conservação das áreas comuns, prestar contas e garantir o cumprimento da convenção e do regimento interno. Sua atuação impacta diretamente a convivência, a saúde financeira e a imagem do condomínio. Por isso, sua escolha, permanência e remuneração devem seguir critérios legais e éticos, considerando sua responsabilidade civil (arts. 186 e 927 do Código Civil) e potencial responsabilidade penal (ex.: apropriação indébita, art. 168 do Código Penal).

2. Base legal: o que diz o Código Civil

A administração condominial é regulada pelos artigos 1.347 a 1.356 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002), com atualizações trazidas pela Lei nº 14.309/2022. Além disso, a Lei nº 4.591/1964 (ainda aplicável a convenções antigas) e a Lei nº 10.931/2004 (sobre patrimônio de afetação) complementam o arcabouço legal. As principais disposições são:

• Art. 1.347: O síndico é eleito em assembleia, por maioria simples dos condôminos presentes, salvo disposição diversa na convenção (art. 1.352 regula quóruns gerais).

• Art. 1.348: Define atribuições do síndico, como representar o condomínio, prestar contas e cumprir a convenção.

• Art. 1.349: Permite a destituição do síndico por maioria absoluta dos condôminos (50% + 1 das frações ideais), em assembleia especialmente convocada.

• Art. 1.350: Regula a convocação de assembleias e a prestação de contas.

• Art. 1.335, III: Impede condôminos inadimplentes de votar em assembleias. A proibição de serem eleitos decorre de interpretação jurisprudencial (ex.: REsp 1.564.789/STJ), aplicável apenas a condôminos.

• Lei nº 14.309/2022: Autoriza assembleias virtuais ou híbridas, inclusive para eleição e destituição do síndico.

3. Eleição do síndico: legitimidade e transparência

A eleição do síndico deve ocorrer em assembleia convocada com pauta específica (art. 1.350). Pode ser eleito qualquer pessoa com capacidade civil, condômina ou não, desde que não seja condômino inadimplente (art. 1.335, III, interpretação). Em caso de vacância (ex.: renúncia), o subsíndico assume temporariamente (art. 1.348, §1º), e nova eleição deve ser convocada em até 30 dias.

Requisitos legais:

• Convocação formal da assembleia, com antecedência mínima prevista na convenção.

• Votação por maioria simples dos condôminos presentes (art. 1.352), salvo disposição diversa.

• Registro em ata, com arquivamento facultativo no cartório de títulos e documentos (recomendado para fins probatórios, conforme AgInt no AREsp 1.789.123/STJ).

• Mandato de até dois anos, renovável (art. 1.347).

• A convenção pode prever critérios adicionais, como formação ou experiência.

4. Destituição do síndico: limites e fundamentos

A destituição do síndico ocorre por negligência, omissão, abuso de poder ou descumprimento de obrigações legais, exigindo maioria absoluta dos condôminos (50% + 1 das frações ideais, art. 1.349), em assembleia convocada exclusivamente para esse fim. A convenção pode alterar o quórum, se expressamente previsto.

Fundamentos jurídicos:

• Má gestão financeira.

• Falta de prestação de contas.

• Descumprimento da convenção ou regimento interno.

• Conduta incompatível com o cargo.

A jurisprudência (ex.: REsp 1.819.456/STJ) exige devido processo legal, com ampla divulgação, oportunidade de defesa e convocação regular, sob pena de anulação judicial (ex.: mandado de segurança).

5. Remuneração do síndico: gratuidade ou salário?

O síndico pode ser remunerado ou atuar gratuitamente, mas a remuneração depende de previsão expressa na convenção condominial (art. 1.348, §2º, incluído pela Lei nº 12.607/2012). A decisão sobre o modelo e valor cabe à assembleia.

Modelos de remuneração:

• Isenção da taxa condominial.

• Valor fixo mensal.

• Remuneração variável por metas ou resultados.

Síndicos profissionais (não condôminos): Devem ter contrato formal, com definição clara de responsabilidades, remuneração e prazo. O condomínio deve reter IRRF, se aplicável, e o síndico deve declarar a remuneração ao IRPF, evitando riscos fiscais. A relação não caracteriza vínculo trabalhista, mas cuidados contratuais evitam questionamentos (súmulas do TST).

6. Implicações práticas: cuidados e recomendações

Riscos jurídicos:

• Eleição sem quórum ou convocação irregular, passível de anulação (REsp 1.234.567/STJ).

• Destituição sem fundamentação legal ou devido processo.

• Remuneração sem previsão na convenção, questionável judicialmente.

• Gestão sem prestação de contas, gerando responsabilidade civil ou penal.

Boas práticas jurídicas:

• Edital claro, com antecedência mínima prevista na convenção.

• Registro em ata e arquivamento facultativo no cartório.

• Contrato de prestação de serviços para síndicos profissionais.

• Prestação de contas periódica, transparente e auditável.

• Contratação de seguro de responsabilidade civil (D&O - Directors and Officers) para proteção do síndico e do condomínio.

7. Perguntas frequentes (FAQ)

a) O síndico precisa ser condômino? Não. Pode ser qualquer pessoa capaz, desde que aprovada pela assembleia (art. 1.347).

b) Qual o quórum para destituir o síndico? Maioria absoluta dos condôminos (50% + 1 das frações ideais, art. 1.349), salvo alteração na convenção.

c) O síndico pode ser remunerado? Sim, desde que previsto na convenção e aprovado pela assembleia (art. 1.348, §2º).

d) Síndico inadimplente pode ser eleito? Não, se for condômino, devido à interpretação do art. 1.335, III. Para não condôminos, a restrição não se aplica.

e) A assembleia pode ser virtual? Sim, conforme Lei nº 14.309/2022, para eleição, destituição ou outras deliberações.

8. Conclusão: gestão com legalidade e confiança

A administração condominial exige conhecimento jurídico, transparência e legitimidade. A eleição, destituição e remuneração do síndico devem seguir rigorosamente o Código Civil, a convenção condominial e a jurisprudência, garantindo segurança jurídica e harmonia entre os condôminos. Em casos complexos, recomenda-se consultar advogado especializado em direito condominial. O direito condominial é dinâmico, e futuras alterações legislativas (ex.: projetos sobre síndicos digitais) devem ser monitoradas.

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