Obras em condomínios: classificação, quóruns e responsabilidades
1. Classificação das obras
O Código Civil (arts. 1.341 a 1.343) classifica as obras em condomínios em três categorias, cada uma com quóruns específicos para aprovação:
a) Obras Necessárias
Indispensáveis para conservação, segurança ou funcionalidade do edifício. Exemplos:
Reparos estruturais urgentes (ex.: rachaduras em vigas).
Substituição de fiação elétrica comprometida.
Conserto de vazamentos em áreas comuns.
Quórum para aprovação:
Emergenciais: Não exigem aprovação prévia da assembleia; o síndico pode agir imediatamente, comunicando os condôminos e convocando assembleia em 10 dias para prestar contas, se despesas forem excessivas (art. 1.341, §2º).
Não emergenciais: Não exigem aprovação obrigatória (art. 1.341, §1º), mas a jurisprudência recomenda aprovação por maioria simples dos condôminos presentes (art. 1.352) para transparência, especialmente se de alto custo.
b) Obras Úteis
Aumentam conforto, eficiência ou funcionalidade, mas não são essenciais. Exemplos:
Instalação de câmeras de segurança.
Construção de bicicletário.
Modernização do sistema de interfone.
Quórum para aprovação: Maioria dos condôminos presentes em assembleia regularmente convocada (art. 1.341, II).
c) Obras Voluptuárias
Têm caráter estético ou de luxo, sem funcionalidade essencial. Exemplos:
Instalação de espelho d’água decorativo.
Reforma estética da fachada sem necessidade técnica.
Construção de área gourmet em espaço comum.
Quórum para aprovação: Dois terços do total de condôminos do condomínio, não apenas dos presentes (art. 1.341, I).
Nota: A convenção pode alterar classificações ou quóruns (art. 1.334). Obras que impliquem acréscimo em partes comuns exigem 2/3 do total dos condôminos (art. 1.342).
2. Procedimentos para aprovação
Para garantir transparência e conformidade legal, os seguintes passos são essenciais:
Convocação clara da assembleia: O edital deve detalhar a obra, objetivo, estimativa de custos e impacto financeiro. Assembleias virtuais ou híbridas são permitidas (Lei nº 14.309/2022, art. 1.348).
Orçamentos comparativos: Apresentar pelo menos três orçamentos (boas práticas).
Registro em ata: Documentar quórum, votos e decisões, com arquivamento facultativo no cartório para fins probatórios.
Planejamento financeiro: Utilizar fundo de obras (se previsto na convenção) ou aprovar rateio extraordinário em assembleia.
Verificação da convenção: Pode estabelecer quóruns diferenciados ou exigências adicionais (art. 1.351).
3. Obras em unidades autônomas
Obras em unidades privativas são reguladas pelos artigos 1.336, IV, e 1.342, que proíbem alterações que comprometam a segurança, modifiquem a fachada ou prejudiquem a harmonia do edifício sem autorização. Obras que aumentem área útil e alterem fração ideal exigem unanimidade (art. 1.343).
Procedimentos:
Submissão do projeto ao síndico ou à assembleia, conforme a convenção.
Apresentação de laudo técnico (ex.: ART ou RRT) para obras que afetem a estrutura (ex.: remoção de paredes).
Obtenção de alvarás municipais, quando necessário.
Embargo de obras irregulares pelo síndico, com possível notificação judicial (art. 1.348, II).
4. Responsabilidade do síndico
O síndico é central na gestão de obras, devendo agir com diligência. Consequências de irregularidades:
Responsabilidade civil: Por danos ao patrimônio causados por obras não aprovadas ou mal executadas (arts. 186 e 927).
Responsabilidade criminal: Em casos de negligência grave (ex.: desabamento por falta de reparos, art. 132 do Código Penal).
Contestação judicial: Condôminos podem questionar obras irregulares (art. 1.342).
Destituição: Falhas graves podem levar à remoção (art. 1.349).
Omissão diante de obras necessárias configura negligência. Recomenda-se contratar seguro de responsabilidade civil (D&O) para mitigar riscos.
5. Obras emergenciais: como proceder?
Em casos de urgência (ex.: rompimento de tubulação, risco estrutural), o síndico pode agir imediatamente (art. 1.341, §2º). Recomendações:
Documentar a situação com fotos, vídeos e laudos técnicos (ex.: parecer de engenheiro).
Comunicar os condôminos por escrito, explicando a emergência.
Apresentar prestação de contas detalhada na assembleia em até 10 dias, se despesas excessivas. Falha na comunicação pode levar à destituição.
6. Licenças e Alvarás
Obras que alterem estrutura, fachada ou impliquem grandes intervenções exigem alvarás municipais (Lei nº 10.257/2001 - Estatuto da Cidade) ou aprovação do Corpo de Bombeiros (normas técnicas). Profissionais habilitados (CREA/CAU) devem elaborar projetos. A falta de licenças pode resultar em multas, embargos ou interdição, com responsabilidade solidária do condomínio.
7. Sustentabilidade e Modernização
Obras sustentáveis (ex.: painéis solares, reuso de água, iluminação LED) podem ser classificadas como necessárias (redução de custos operacionais) ou úteis (melhoria de eficiência). Benefícios incluem economia e incentivos fiscais (ex.: Lei nº 11.196/2005). Estudos de viabilidade são recomendados.
8. Mediação de Conflitos
Divergências sobre obras, especialmente voluptuárias, podem ser resolvidas por mediação extrajudicial (Lei nº 13.140/2015), economizando tempo e custos. Condôminos podem questionar judicially obras irregulares (art. 1.342).
Conclusão
A gestão de obras em condomínios exige rigor técnico, jurídico e financeiro. A correta classificação, respeito aos quóruns legais e observância da convenção são fundamentais para evitar conflitos e garantir segurança jurídica. O síndico deve atuar com transparência, documentar decisões e contar com assessoria jurídica ou de administradoras especializadas. Iniciativas sustentáveis e atenção às reformas em unidades autônomas promovem modernização e harmonia. Condomínios devem monitorar atualizações legislativas para manter conformidade.
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